Oma tuba, oma luba. Või kas ikka on nii? Viimastel aastakümnetel pigem enam mitte. Üldiselt võib nõustuda, et kodu ostetakse pikemat ajahorisonti silmas pidades.
Mis siis pärast kodu ostmist ostja peas toimub? Mõtlen, et elan kodus 10-20 aastat sees – tuleb olemine enda jaoks mugavaks teha. Siis näiteks võtan seina maha, paigaldan jahutusseadme, ehitan terrassile varikatuse ja teen enda jaoks teisigi ümberehitusi. Kui ükskord tuleb aeg müüa, avastan aga, et millegipärast ei taha pangad minu maja ostjale laenu anda.
Kuidas tekivad probleemid kinnisvara paberimajanduses ja seadustamises ning millised need on?
Miks tehakse ümberehitusi ise, omavoliliselt ja seadustamata?
Võibolla peame vaatama ajalukku. Meie isad ja vanaisad pidid kõike ise tegema. Nad tegid iseseisvalt metsa, olid metsamehed ning remontisid oma autosid. Ja ka majad ehitati ise, sealhulgas ümberehitused.
Meie ühiskonnas on teadlikkus veel küllaltki madal – seadused ja nõuded on ajas muutunud ning me ei oska ära kasutada saadaval olevaid võimalusi. Tänapäeval on selge suund spetsialiseerumisele. Iga töö jaoks on oma ekspert ja kõike ei pea enam ise tegema ja oskama. Küll aga on sellest mõttemustrist keeruline välja murda.
Milline on olukord seadustamata ümberehitustega kinnisvara järelturul?
Järelturul näeb isetegevust igal sammul. Tänapäeva kinnisvaraturul ei ole muudetud planeeringuga korter haruldus, vaid igapäevane nähtus.
Ehituskaitse Büroos tajume seda eriti teravalt, kuna meie lauale jõuavad enamasti probleemsed olukorrad. Naljaga pooleks, kuid kahjuks ei jõua meieni kõned stiilis: “Tere, meil läks korteri ostuga ülihästi”.
Väga paljud korterid on ruumiplaneeringult ümber ehitatud. See ei ole eriti suur probleem, kui ei ole mindud kandvate konstruktsioonide kallale. Kui ühes korteris on seda siiski tehtud, siis on tegelikult kogu korterelamu jäigastus ja kandekonstruktsioon nõrgestatud. Teoreetiline lahendus on selline, et tuleks koostada projekt ja teha tugevusarvutused ning ära määrata, mil moel kandvad seinad tuleb asendada näiteks tugitaladega.
Võibolla kõige keerulisemad on olukorrad korteritega, kus elupinda on laiendatud rõdu arvelt. Enamasti lähevad sellised omavolilised ehitused tagasipööramisele, kuna lisaks korrektsele paberimajandusele on vaja ka korteriühistu tasandil nõusolekut ja heakskiitu.
Millistes olukordades ei saagi ümberehitusi seadustada?
Esimene probleem, mis kohe pähe torkab tekib miljööväärtuslikel aladel. Muinsuskaitseamet ei anna kunagi luba soojuspumpade / jahutusseadmete välisosade paigaldamiseks fassaadile ja suunaga tänava poole. Kui seda on siiski tehtud, läheb ehitus tagasipööramisele.
Nii Tallinnas kui ka Tartus on mõned korterelamud, millele ei saagi kasutusluba. Näiteks üks korteriomanik soovib müüa, aga kunagi 90ndatel on midagi muudetud – on välja ehitatud katusekorrus, on ehitatud tulekolded ja korstnasüsteemid selliselt, et igale korteriomanikule tähendaks kollete tuleohutuse nõuetega vastavusse viimine ja seadustamine mitmete tuhandete eurode suurust väljaminekut. Kõik korteriomanikud ei ole sellega nõus. Sellisel juhul ei saa terve korterelamu kasutusluba.
Sellises elamus korteri müümisel ei anna pank ostjale laenu, sest paberimajandus ei ole korras. Sellisele korterile on väga väike turg ning müügiperiood kujuneb väga pikaks, sest ostjat tuleb otsida kui nõela heinakuhjast.
Miks on mõistlik ümberehitused kohe seadustada?
Veebikonverentsil “12 tundi kinnisvara” tuli jutuks hea näide, miks peaks kinnisvara paberimajanduse korda ajama kohe, kui muudatuste tegemine on päevakorras:
“Investor läks taotlema ärilaenu ja ta saadeti panga ukselt tagasi, sest mitmed objektid mida ta tahtis refinantseerida ei vastanud paberitele. Mingid õhksoojuspumbad olid seadustamata ja olid ehitatud dušširuumid, mida EHR-i paberite järgi seal ei peaks tegelikult olema. Investor mõtles eelnevalt, et ühel hetkel tuleb paberid korda teha, aga tihti lükatakse seda edasi vabandusega “küll ma jõuan”. Üüritootlus ja rahavoog on ju olemas. Aga 5-10 aasta pärast ei tea ega mäleta keegi, kuidas need asjad tehtud on. Nüüd tuleb seadustamine korraga ette võtta mitmel objektil, mis on korraga nii suur kulu kui ka ajakulu.”
Trikiga objektid on ka näiteks korterid, kuhu on saunad sisse ehitatud. Suure tõenäosusega on tegemist elektrikeristega – see tähendab, et üks probleem tekib korterite elektrivõimsusega ja teine pool on tuleohutus. Kui saun on ise tehtud ning ühtegi ehitusnormi järgitud ei ole, siis enamasti tuleb keris eemaldada ja mõõdistusprojekti peale märkida “panipaik”.
Teil on küsimusi kinnisvara seadustamise kohta?
Spetsiifilisemate küsimuste korral võib alati meiega ühendust võtta – kirjutada või helistada. Lisaks leiab mitmetele küsimustele vastused meie artiklist: Küsimused ja vastused – kinnisvara paberimajandus ja seadustamine.
Ehituskaitse Büroo on alati olemas, et aidata kinnisvara tehnilise seisukorra kontrolliga. Võtke meiega ühendust ja aitame luua selge pildi kinnisvara seisukorrast nii kinnisvara ostjale, müüjale kui ka koduomanikule.
Kasutusloa kontroll – kuidas kontrollida kasutusloa kehtivust?
Kõik krundil olevad hooned, mille ehitusalune pind on üle 20 m2, peavad olema kantud ehitisregistrisse. Millal on vaja kasutusluba ja millal piisab kasutusteatisest?
Küsimused ja vastused – kinnisvara paberimajandus ja seadustamine
Hiljuti käis Ehituskaitse büroo tegevjuht Marko Sults rääkimas online-konverentsil 12 tundi kinnisvara, kus anti konverentsi vaatajatele võimalus küsida ka oma ehitusalaseid ja ehitustehnilisi küsimusi.
Kinnisvara müük – 11 nõuannet kinnisvara edukaks müügiks
Kinnisvara müük on keeruline ja mitmetahuline protsess. Mida toob endaga kaasa kinnisvara müük ja mida peaks oma korteri või maja müümisel silmas pidama? Siin on 11 nõuannet kinnisvara müümisel.
