Kinnisvara müük on keeruline ja mitmetahuline protsess. See on Sinu kui müüja jaoks potentsiaalselt suur tulu, kuid ostja jaoks samavõrra suur kulu – mis tähendab, et kõik protsessis osalejad peaksid olema oma tegevustes põhjalikud ja informeeritud.
Sellest, mida arvestada kinnisvara ostmisel (eriti esmakordselt), oleme rääkinud juba siin: Kinnisvara ost – 6 nõuannet esmakordsele koduostjale.
Kuid mida toob endaga kaasa kinnisvara müük ja mida peaks oma korteri või maja müümisel silmas pidama? Siin on 11 nõuannet kinnisvara müümisel.
1. Arvesta, et müügiga kaasnevad kulud!
Kinnisvara müüki nähakse kui tulu teenimise võimalust, kuid iga tuluga kaasneb ka kulu. Selleks, et olla müügiprotsessi põhjalik ja informeeritud ning tuua oma kinnisvara võimalikult suure ostjaskonna ette, tuleb sellesse kõigepealt panustada. Seega ei tasu ära ehmuda, kui kinnisvara müüki tuleb vähemalt mõned tuhanded eurod sisse panna enne, kui toimub edukas müük.
Samuti võib tekkida kulukohti pärast edukat müüki, kas kasutatud teenuste eest tasumise või tulumaksu näol.
Mõned kulud, mida kinnisvara müük võib endaga kaasa tuua:
- Korteri või maja hindamisakt
- Kinnisvara müügiabi teenus
- Hädavajalikud remonditööd puuduste kõrvaldamiseks
- Renoveerimistööd hinna tõstmiseks ja kaitsmiseks
- Kinnisvarafotograafi teenus
- Kuulutamine kinnisvaraportaalides (lisaks põhipaketile ka tasemeteenused) NB! Maakleri kasutamisel on see tavaliselt maakleritasuga kaetud
- Maakleritasud (juhuks, kui otsustad müüa maakleri abiga)
- Notaritasu (olenevalt müüja ja ostja kokkuleppest)
- Tulumaks teenitud tulult (juhul, kui müüte kahe aasta jooksul mitmendat elukohta).
Kindlasti ei kaasne iga kinnisvara müügiga kõiki eelpool nimetatud kulusid ning teatud juhtudel on isegi võimalik neid kõiki vältida. Kuid pigem tasub arvestada sellega, et müük toob kaasa endaga kulutusi, et vältida teadmatusest tingitud asjatut lisastressi.
2. Kontrolli üle oma kinnisvara vastavus kasutusloale
Ehitise kasutusloale vastamine ei tule tavaliselt teemaks siis, kui kodus ise sees elad. Küll aga muutub kinnisvara kasutusloale vastavus väga aktuaalseks siis, kui päevakorda tuleb kinnisvara müük. Kõige lihtsam põhjus selleks on see, et finantsasutused on võtnud üldise seisukoha kasutusloata ehitiste ostu mitte finantseerida.
See aga tähendab, et ostjate ring kitseneb vaid nendeni, kellel on võimalik kinnisvara eest küsitav summa oma isiklikest vahenditest lauale panna. Ning kas nad soovivad võtta riski soetada kasutusloata kodu?
Kasutusloa olemasolu on üldjuhul ka indikatsiooniks, et:
- ehitise tähtsad sõlmed (vesi, elekter, küttesüsteem jms) on ehitatud vastavalt nõuetele ja projektile
- ehitis vastab tuleohutusnõuetele
- ehitis on ehitatud kvaliteetselt ja vastavalt projektile.
Sellest kuidas kontrollida oma kodu kasutusloa olemasolu ning hoone hetkeseisu vastavust kasutusloale, oleme kirjutanud lähemalt siin: Kasutusloa kontroll – kuidas kontrollida kasutusloa kehtivust?
Kui tuleb välja, et kasutusluba ei ole või hoone hetkeseis ei vasta sellele mis kasutusloas, on mõistlik ette võtta ehitise seadustamine.
3. Telli Kinnisvara Müügiabi ülevaatus
Kinnisvara Müügiabi aitab saada sõltumatu ja realistliku ülevaate korteri või maja tegelikust seisukorrast. See annab Sulle kui müüjale infot nii kinnisvara heade omaduste kohta (mida võiks müües esile tuua) kui ka puuduste koht (mida kõrvaldada, mida mitte).
See tähendab, et Ehituskaitse Büroo spetsialisti raporti näol saad müügitööriista, mille põhjal on Sul võimalik:
- Saada kinnisvarakuulutuse jaoks positiivset infot kinnisvara heade omaduste kohta
- Saada infot puuduste kohta, mida kas ostjale teatavaks teha või enne müüki kõrvaldada
- Saada argumente kinnisvara hinna ja väärtuse kaitsmiseks
- Vältida pärast müüki vaidlusi, mis võivad tekkida varjatud puuduste varjamisel.
“Tänases Eesti õigusruumis on kinnisvara ostjale jäetud õigus esitada kinnisvara müüjale varjatud puuduste osas kahjutasu nõue. Kui te müüte “heas seisukorras” kinnisvara, siis ostja eeldab, et kinnisvara on otstarbekohaselt kasutatav ja mingeid varjatud vigu või puudusi ei esine.”
Kinnisvara Müügiabi aitab müüa oma kinnisvara kindlustundega ning ostja jaoks läbipaistvalt, pakkudes ka ostja jaoks lisaväärtust ja täiendavat infot.
4. Mõtle läbi, millised puudused tasub kõrvaldada ja millised mitte
Kui tegemist on järelturu korteri või majaga, siis on ülimalt tõenäoline, et on tekkinud erinevaid suuremaid ja väiksemaid puudusi, millega oled ise ehk ära harjunud või igapäevaselt enam ei märkagi:
- täkked ja praod viimistluses
- kulumine
- katkised trapid / segistid
- kodutehnika, mis ei tööta
- katkine ja kahjustatud mööbel
Kui müüd kodu koos mööbli ja tehnikaga, siis on mõistlik üle vaadata, et kõik on ka müügikõlbulikus korras. Müües kodu koos katkise pliidiplaadiga tekitab see müügil kohe tõrke, kuna ostja peaks sisse kolides hakkama esmalt tegelema tehnika vahetamisega. Seega on mõistlik ehk teha kuni paarisaja eurone kulutus ja pliidiplaat välja vahetada. NB! Tihti leiab toimivat ja vähekasutatud kodutehnikat ka järelturult.
“Kõik mööbel ja tehnika mis jääb sisse, peaks olema heas korras. Kui ei ole, siis tasub see pigem ära viia või eraldi müüa – nii ei teki hõõrdumist katkiste esemete pärast ja ka korterist või majast jääb avaram mulje.”
Ära tasuks lappida ka koheselt silma hakkavad suuremad täkked ja praod, mis annavad kodule kohe värskema ilme. Seinade lausvärvimist ja põrandate vahetust üldjuhul teha ei tasu, kui pole just plaani teostada kapitaalremonti müügiväärtuse oluliseks tõstmiseks. Kui pole selget visiooni kuidas kodu väärtust läbi remondi ja viimistluse tõsta, tasub pigem määrata selle võrra soodsam hind ja jätta see projekt uuele omanikule. Siis saavad nad ise otusustada, millise suuna soovivad oma kodu kujundamiseks võtta.
5. Selgita välja kinnisvara realistlik turuväärtus ja määra müügihind
Üks peamistest põhjustest, miks kinnisvara müük võib venima jääda, on müügihind. Probleem võib tekkida mõlemal poolel – müügihind pole sobilik müüjale või ostuhind ei sobi ostjale.
Oma korterile või majale müügihinna määramisele saab läheneda mitmel viisil. Kuid kõigepealt tuleks enda jaoks läbi mõelda, milline on minimaalne hind millega üldse tasub müüa, kui kõik kulud ja kulutused on maha arvutatud.
“Esimene lähtekoht müügihinna määramiseks oleks Maa-ameti statistikabaas, kust saab näha millise keskmise ruutmeetrihinnaga piirkonnas tehinguid tehakse. Seal saab leida nii piirkonna mediaanhinna (millest pooled tehingud on kallima ja pooled odavama ruutmeetrihinnaga), ning maksimaalse hinna.”
Teine võimalus on tutvuda teiste objektidega kinnisvaraturul ja leida võrreldavas seisukorras kinnisvara. See annab ligikaudse vahemiku, kuhu Sinu korteri või maja müügihind võiks langeda. Suurimad kinnisvaraportaalid Eestis on KV.ee, City24.ee ja Kinnisvara24.ee – nendega põhjalikul tutvumisel saad juba korraliku turu läbilõike.
Kolmas võimalus on konsulteerida hindajatega või maakleritega, kes tegelevead kinnisvaraga igapäevaselt ja on kursis Sinu piirkonnas reaalsete kinnisvara müügihindadega.
6. Kogu võimalikult palju lisainfot müüdava kinnisvara kohta
Kinnisvara müümisel tasub end panna korraks ostja kingadesse – mida sooviksid ise uut kodu ostes teada? Tõenäoliselt on üks oluline infokoht erinevad kommunaalkulud nii suvel kui ka talvel, et ostja saaks mõelda läbi oma igakuised kulud tulevase omanikuna.
“Lisaks sellele on hea teada infot ümbruskonna kohta – kus asuvad poed, koolid, lasteaiad ja bussipeatused. Ka info naabruskonna ja naabrite kohta on oluline – näiteks lärmakate naabrite varjamist võib käsitleda varjatud puudusena. “
Kogu info, mida esmapilgul välja ei paista kuid mis tundub Sinu jaoks oluline on tõenäoliselt tähtis ka ostjale. Seega on hea, kui see info on käepäraselt kokku pandud ja edasi antav.
7. Mõtle läbi – kas müüd ise või kasutad maakleri abi?
On oluline otsustada, kas soovid kogu müügiprotsessiga tegeleda ise, või kasutad selleks maakleri abi. Ise müümine kätkeb endas palju eriilmelisi tegevusi, kuid võimaldab hoida kokku ca 3-5% müügihinnast vahendustasu näol. Maakleri abi kasutamisega aga delegeerid kogu müügitegevuse professionaalile.
Kinnisvara müük otse omanikult
Kinnisvara müük on mitmetahuline protsess, kus kõigepealt tuleb koostada atraktiivne ja informatiivne müügikuulutus koos piltidega, mis näitavad Sinu kinnisvara parimast küljest (kuid mitte paremini, kui see tegelikult on).
Palju on ka müügialast suhtlust, kus tuleb tegeleda nii müügitöö kui ka informeerimisega. Samuti tasub arvestada, et lisaks reaalsetele ostuhuvilistele hakkavad Sinuga ühendust võtma ka:
- teised müügihuvilised, kes “kuulavad turul maad”
- unistajad, kellel tegelikult pole võimalik kinnisvara osta
- maaklerid, kes pakuvad Sulle oma teenuseid
See tähendab, et tuleb mõista ja otsuseid teha, kellega nendest suhtlemisele tasub oma aega ja energiat kulutada, kellele saata lisainfot ja materjale ning kellele kinnisvara kohapeal näidata.
Lisaks tuleb endale selgeks teha ka erinevaid müügi- ja juriidilisi protsesse, mis müügitehinguga kaasas käivad ning osata nii oma kinnisvara hinda kaitsta kui ka müügitehingut edukalt close-da.
Seda nimistut tegevustest ei tasu aga võtta hirmutamisena. Kui on selleks olemas aeg, soov ja oskused, saab maakleri kasutamise pealt omajagu kokku hoida.
Kinnisvara müük maakleri abiga
Kui aga aega ja oskusi napib, saab müügiprotsessi jätta maakleri kanda. Maakleri teenete kasutamise eest lepitakse kokku vahendustasu, mis on otseselt seotud pakutava teenuse mahu ja kvaliteediga. Turu keskmine vahendustasu on 3-5% müügihinnast, mis sõltub müüdavast objektist, asukohast ja sellest milline on müügiprotsessi maht. Soodsamate objektide puhul võidakse kokku leppida ka konkreetne summa.
“Maakleri abi kasumisel on mõistlik alati valida kutseline maakler ning tema tööga tutvumiseks võib uurida ka tema teiste objektide kuulutusi kinnisvaraportaalides. Näiteks City24.ee pakub “Otsi maaklerit” võimalust, kus saab nimelise otsingu järgi näha kõiki maakleri objekte portaalis.”
Professionaalne maakler teeb oma tööd vahendustasu eest põhjalikult ja asjatundlikult. Esmalt sõlmitakse maaklerleping ning seejärel asutakse Sinu kinnisvara turundama. Professionaalse maakleri tegevuste hulka kuuluvad:
- Müüja nõustamine ja abi
- Abistamine adekvaatse müügihinna määramisel
- Professionaalsed kinnisvarafotod
- Informatiivsed müügikuulutused kinnisvaraportaalides ja kinnisvarabüroo veebis
- Turundamine ja reklaamtegevused sotsiaalmeedias
- Plakati paigaldus müüdavale objektile
- Objekti info esitlemine partneritele
- Kliendipäevade korraldamine, üks-ühele külastused objektile
- Ostja nõustamine ostuprotsessis
- Aktiivne müügitöö ja läbirääkimised
- Hindamisakti organiseerimine
- Ostu-müügi tehingu juriidilise korrektsuse tagamine
- Müüja tagasisidestamine müügiprotsessi käigus
- Järelteenindus pärast müüki.
Seega võib kinnisvaramaakleri kogemus olla müügiprotsessis väga väärtuslik, seda eriti juhul kui enda aeg on kallis ning müügitegevustes päris kindel ei ole. Kuid alati on võimalik proovida ka ise müüa ning hiljem otsustada maakleri kasutamise kasuks – päeva lõpuks on otsus müüja teha.
8. Tee kinnisvarast atraktiivsed fotod
Otsustasid kinnisvara müügi võtta enda kanda – siis on Sinu ülesandeks ka kinnisvarafotode tegemine. Ka see on omaette teadus, kuna inimene on emotsionaalne olend ja ostab silmadega. Pilt on Sinu müüdavast korterist ja majast kõige esimene asi mida ostja näeb ning ostuotsus võib sündida sel hetkel, kui kinnisvarakuulutuses avatakse esimene foto.
Siin on mõned nõuanded atraktiivsete kinnisvarafotode tegemiseks:
- Tee kodu korda. Lisaks pane ära isiklikud asjad, sh rätikud-pudelid-hambaharjad vannitoast, külmikumagnetid jne.
- Pildista päeva kõige valgemal ajal
- Jäta pildile kogu ruum, sh põrand
- Tee pilte erinevate nurkade alt
- Jälgi pildistades, et seinad jääksid otse
- Võimalusel kasuta statiivi
- Ühtlaseks valgustatuseks pane tuled põlema
- Kasuta lainurk objektiivi (sealjuures jälgi, et poleks liiga suuri moonutusi)
- Väljast pildistamiseks vali vahelduva pilvisusega ilm (suurte varjude vältimiseks)
- Lisa fotod maja erinevatest nurkadest, fassaadist, katusest, koridorist
- Tee fotod ka maja ümber olevatest lisahüvedest
- Vali põhipildiks kogu fotoseeria kõige ilusam pilt
Kui endal pildistamiseks silma pole, siis on hea ivesteering kinnisvarafotograaf kuna kinnisvarakuulutuse kõige olulisem osa on pildid. Parematel fotograafidel on veebis üleval ka oma portfooliod, seega saad aimu, milliseid pilte võiks ka oma korterist ja majast oodata.
9. Koosta informatiivne kinnisvarakuulutus
Tundub iseenesestmõistetav, kuid palju keerulisem teostada kui tundub. Kinnisvarakuulutus on see puutepunkt, kus saad anda edasi kõige kriitilisema info ning samas vähendada ka telefonikõnesid ja kirju, kus küsitakse kõige tavalisemat lisainfot.
“Mõned kinnisvarakuulutused on oma erilise sõnakasutuse või ülesehituse tõttu läinud ka viraalseks ja hakanud orgaaniliselt levima sotsiaalmeedias või jõudnud isegi uudistesse – kuid see juhtub tavaliselt siis kui on valitud väga eriline, unikaalne või veider nurk.”
Heal kinnisvarakuulutusel on haarav pealkiri läbi peamise väärtuspakkumise. Kuulutus peaks edasi andma infot, kuid tekitama ta tunnet, kuidas võiks olla selles kodus elada. Ainult kuiv info ei müü, kuid ka liigne müümine võib eemale peletada. Kuulutuse teksti valmimisel võib selle lasta üle lugeda mõnel tuttaval ja küsida võimalkult ausat tagasisidet.
Mida peaks kinnisvarakuulutus sisaldama?
Info poolest peaks kuulutus kindlasti sisaldama korteri/maja tehnilisi andmeid, kuna paljud koduotsijad kasutavad kuulutuste filtreerimiseks esmalt tehnilisi parameetreid:
- Korrektne aadress
- Pindala
- Korruselisus ja paiknemine korrustel
- Tubade arv (magamistubade, vannitubade arv)
- Ehitusmaterjalid
- Korrektne piirkonna, linnaosa ja asumi nimetus
- Küttesüsteem (keskküte, gaasiküte, ahjuküte jm)
- Reaalne seisukord (Uus, renoveeritud, vajab san. remonti jm)
Lisainfona on olulised erinevad väärtused (parkimisinfo, ümbruskond, asukoha kirjeldus jne). Samuti on kasulik teada:
- milline on ligipääs kinnistule
- kui kaugel on poed, koolid, meelelahutus
- milline on ühistranspordi ühendus
Teretulnud on ka info energiatõhususe, küttesüsteemi ja ehitusinfo kohta – kuidas hoone on ehitatud, et tagada energiatõhusus, vaikus ja turvalisus.
“Lisaks eelmises punktis kirjeldatud fotodele on hea, kui pildigaleriisse on lisatud ka korteri või maja plaan, et näha oleks ruumide logistika ja tehniliste sõlmede asukohad.”
Ning muidugi tuleks lisada ka ostu-müügi info – millises seisukorras kinnisvara üle antakse, kuidas käib müügiprotsess, mis hinnas sisaldub ja mis mitte.
Informatiivne kuulutus on pikk, kuid seda saab liigendamisega lõhkuda “söödavateks” tükkideks. Seega proovi info grupeerida loogilisel viisil.
10. Tee kuulutusele lisaturundust
Kui soovid, et müük läheks tõeliselt edukalt, siis ära piirdu vaid kinnisvarakuulutuse lisamisega kinnisvaraportaalidesse. Saad oma müügikuulutuste levikule igati kaasa aidata otsides näiteks sotsiaalmeedias üles kinnisvara ostu-müügi grupid ning müügikuulutust ka nendesse postitades.
Lisaks sellele aitab müügile kaasa ka välireklaam – plakati paigaldamine oma kinnistule (juhul kui see on võimalik). Piisab lihtsast “MÜÜA” sildist telefoninumbriga, kuid tänapäeval pole keeruline valmistada ja tellida ka natuke kenamalt kujundatud müügisilti.
“NB! Enne välireklaami paigaldust tuleks aga tutvuda ka oma kohaliku omavalitsuse välireklaami püstitamise tingimustega ja arvestada, et sellelt võib olla vajalik tasuda reklaamimaksu.”
11. Arvesta, et kinnisvara müük võib aega võtta
Oled omalt poolt teinud kõik, et kinnisvara müük võiks minna edukalt – hea kuulutus, ilusad pildid, kaalutletud ja õiglane müügihind, lisaturundus. Kuid reaalset ostuhuvilist ikkagi pole. Kas tegid midagi siiski valesti?
Arvesta, et olenemata Sinu pingutustest võib kinnisvara müük aega võtta. Kui ostjaid on nagu murdu, siis müüd tõenäoliselt liiga soodsalt. Kui huvilisi pole, et tasu kohe tormata hinda langetama vaid anda natuke aega ja vajadusel konsulteerida valdkonna spetsialistidega.
Igale korterile ja majale leidub ostja, nõudluse ja pakkumise paika loksumine võib lihtsalt aega võtta. Kuid ära heida meelt – kindla müügisoovi, kannatlikkuse ja mõistliku paindlikkuse korral laheneb see ära ja saad peagi edukast müügitehingust rõõmu tunda.
Veel kasulikke artikleid kinnisvara teemal:
Kasutusloa kontroll – kuidas kontrollida kasutusloa kehtivust?
Kõik krundil olevad hooned, mille ehitusalune pind on üle 20 m2, peavad olema kantud ehitisregistrisse. Millal on vaja kasutusluba ja millal piisab kasutusteatisest?
Moodulmaja ostueelne kontroll. Elementmajade ja tehasemajade ostuabi
Moodulmaja ja elementmaja ostu puhul on mõistlik kasutada Kinnisvara ostuabi teenust, et olla kindel ehituskvaliteedis ja vältida maja vastuvõtmist koos varjatud puudustega.
Kinnisvaraportaal - ülevaade Eesti kinnisvaraportaalidest
Kinnisvaraportaalides saavad kokku kv ostjad ja müüjad, et viia kokku unistuste maja või korter oma uue ja õnneliku omanikuga. Et oma valikuringi laiendada, tasub põhjalikult läbi vaadata kõik Eesti turu kinnisvaraportaalid.
