Kinnisvara: millistele kinnisvaraobjektidele tuleks teha ostueelne ülevaatus?

Kinnisvara ostutehingule järgnevalt on varjatud puudustele apelleerimine täna väga levinud. See tähendab, et kui pärast ostu-müügitehingut ilmnevad kinnisvaral peidetud puudused ja vead, millest ostja enne ostu teadlik ei olnud või mida pole müüja poolt eelnevalt fikseeritud, on ostjal õigus algatada müüja suhtes kohtuasi. See võib viia aga koguni tehingu tagasikutsumiseni. Kuidas sellist olukorda ennetada? 

Kõige lihtsam ja targem viis oleks tellida ostueelne ülevaatus. Ehituskaitse Büroo pakub era- ja äriklientidele Kinnisvara Ostuabi teenust ehk kinnisvara ostueelset kontrolli ja seda üle Eesti. Ülevaatust läbi viiv spetsialist teostab visuaalse ülevaatuse ning hindab seeläbi objekti ehitustehnilist seisukorda. Kuigi ülevaatus on suuremas osas visuaalne, kaasatakse vajadusel ka tehnoloogia, mis võimaldab näha rohkemat. Levinumateks võteteks on niiskustaseme mõõtmine põrandates ja seintes ning termokaamera kasutamine külmasildade tuvastamiseks. 

Kui Kinnisvara Ostuabi viitab ostueelsele ülevaatusele, pakume ka Kinnisvara Müügiabi teenust ehk aitame kinnisvara omanikul või seda müüval maakleril aru saada, mida nad tegelikult müüvad. Läbivaatuse lõpuks saab tellija dokumendi, kus on nii kirjalikult kui visuaalselt välja toodud kõik tuvastatud puudused ja vead. See kindlustab turvatunde, et tulevik ei too suuri ebameeldivaid üllatusi, sest kõik osapooled teavad, mida müüvad või ostavad. Mis tüüpi kinnisvara ostes või müües tuleks probleemide ärahoidmiseks teostada kindlasti ostueelne ülevaatus?

Kuigi tüüpkorterite, st uute ja vanade paneelmajade korterite seisukorra hindamine on enamasti ka maakleritele jõukohane, leidub seal palju probleeme ja kitsaskohti, mida silmaga ei ole näha või millele ei osata tähelepanu pöörata. Kui tegemist on ümberehitusega, mõradega seinas ja plaatidel, niiskuskahjustuste või laigulise lae ja põrandaga, tuleks lasta korteri seisukord spetsialistil üle vaadata — see võib ära hoida näiteks sellise üsna levinud olukorra, kus mõne aasta pärast on naabri lagi rikutud ja hallitust täis.

Suure mahu Ehituskaitse Büroo poolt ülevaatusele jõudnud korteritest moodustavad juba pikalt kasutuses olnud pinnad, mis asuvad kesklinna ja vanalinna piirkonnas, on eksklusiivse lahendusega või muinsuskaitse all. Seda tüüpi kortereid on ehitatud või renoveeritud mitme ajajärgu jooksul ning seetõttu ei tea keegi päris täpselt, mida ja kuidas on tehtud. Ka täna veel ei ole harvad olukorrad, kus näiteks tehno- või elektrisüsteemid on sümbioos iganenud ja tänapäevasest lahendusest.

Vana ja väärika hoone eluea hoidmiseks ja pikendamiseks on lausa hädavajalik, et objektile oleks teostatud põhjalik tehniline ülevaatus ja vajadusel renoveerimistööd.

Soklikorrusele või pooleldi maapinnast allapoole ehitatud korterite kõige suuremaks ja seejuures väga tõsiseks probleemiks on liigniiskus.

Kui üldjuhul on niiskuskahjustust visuaalselt näiteks hallituse näol näha või ninaga õhus tunda, siis võib tervist ja pindu hävitav probleem aastateks peitu jääda.

See tähendab, et liigniiskuse ilmnemisel on sellega tegelikult elatud juba väga pikka aega. Siinkohal tuleb teada, et alati ei olegi olukorrale lahendust, sest kõik soklikorruse pinnad ei sobi elupinnaks. Nii juba sees elades kui enne keldrikorruse eluruumina kasutusele võtmist tuleks kindlasti spetsialistiga nõu pidada.

Suvilate renoveerimine või aastaringseks elamiseks ümber ehitamine on muutunud taas väga populaarseks, kuid seejuures unustatakse või jäetakse tahtlikult ümberehitustööd seadustamata ning kasutusluba taotlemata. Lisaks sellele, et õnnetusjuhtumi puhul puuduliku paberimajandusega hoonetele kindlustushüvitis ei kehti, võib kohalik omavalitsus nõuda endise olukorra taastamist või sunniraha. Ehituskaitse büroo aitab oma klientidel lisaks ülevaatuse teostamisele ka paberid korda saada.

Eramute ehitustehnilise seisukorra kontrollimine on suur väljakutse, sest sageli on pika perioodi jooksul ehitatud eramud väga erikihilised. Tihti on töid teostanud nö hobiehitajad, kellel pole kehtivatest ehitusnormidest õrna aimugi. Kes on oma kodu ise ehitanud või lasknud seda teha mõnel juhutegijal, peaks võtma spetsialisti kaasamist ülevaatuse teostamiseks iseenesestmõistetavalt.

Oma eripärade ja ajaloo tõttu on mõisahooned kindlasti ühed keerukamad, aga seejuures ka ühed huvitavamad objektid. Seda tüüpi vanades hoonetes on olulisel määral tehnilisi probleeme ning kuigi nende lahendamine võib olla väga pikk, keeruline ja kallis protsess, on see üldiselt seda väärt.

Nii nagu klient, ootame ka meie, et uus vastvalminud kinnisvara oleks musternäidis sellest, millises korras üks kinnisvara peaks olema. Tegelikkuses on asi aga vastupidine — ehituskvaliteet on Eestis väga kõikuv. Uusarendusse kodu ostnud inimesed tõdevad tihti stressirohkel viisil, et uusarenduskorter või elamu ei võrdu ideaalses korras kinnisvaraga.

Kui enne ostu ei ole Kinnisvara Ostuabi spetsialisti kaasatud, tasub seda kindlasti teha enne garantiiperioodi lõppu. Tihti on klientidel arendajaga keeruline  lahendustes kokkuleppele jõuda, seetõttu ei jäta me oma klienti sellesse protsessi üksi. Uusarendustes esinevatest puudustest ja tüüpprobleemidest saad põhjaliku ülevaate siin.

Need seitse eelpool toodud kinnisvaraobjekti on meie hinnangul need, millele peaks kindlasti enne ostu-müügitehingut tellima spetsialisti poolt ehitustehnilise ülevaatuse, sest üldjuhul on nendega ka kõige rohkem (peidetud) probleeme.

Kogemus näitab, et varjatud puuduste ja vigade tuvastamiseks ei piisa oma silmaga olukorra hindamisest — ainult kogenud ehitusspetsialist on võimeline märkama probleemseid kohti seal, kus silmaga tundub olukord hea.

Kinnisvara Ostuabi teenuse ülevaatuse käigus teostame kinnisvaraobjektile küll visuaalse ülevaatuse, kuid vajadusel kasutame abivahendeid nagu näiteks niiskusemõõtja, lood, testrid jne. Kontrollime kõiki tarindeid ehk hoone ja tehnovõrkude osasid kliendiga kokku lepitud mahus. Meiepoolne hinnang kinnisvarale on alati objektiivne ning lähtub ainult ehitustehnilisest seisukorrast. Seetõttu on ülevaatuse raport usaldusväärne dokument, mille olemasolu loob mõlemale osapoolele kindlustunde. 

Kinnisvara Ostuabi teenuse pakettide ja hindadega saad tutvuda siin.

Uusarendusse korterit ostes eeldame automaatselt, et saame uue ja ägeda elukoha – ideaalses korras ja ehitusgarantiiga.

Kuidas kinnisvara ostes veenduda, et hoonel puuduvad varjatud vead? Sellel põletaval teemal arutles Kinnisvara Ostuabi teenuse maaletooja Marko Sults kinnisvaravaldkonna teemasid käsitlevas podcastis KoduLine.

Kui näiteks kraan tilgub ja müüja vihjab sellele kui väiksele lihtsasti parandatavale asjale, siis mõjub see tegelikult ostjale emotsionaalselt ja visuaalselt kurnavalt.