Uusarendus – Miks on uusarendusele vaja teostada ülevaatus varjatud vigade tuvastamiseks?

Täiendatud 28.07.2023

Uusarendus on sõna, millega kaasneb tavaliselt kujutluspilt kaunist, puhtast ja veatust kodust. Uusarendusse korterit ostes eeldame automaatselt, et saame uue ja ägeda elukoha – ideaalses korras ja ehitusgarantiiga. Järelturukorterite puhul seevastu oleme ennast probleemideks juba emotsionaalselt häälestanud ja järgepidi avalduvad vead ei tule üldiselt üllatusena. Kuna uusarenduste ehituskvaliteet on Eestis väga kõikuv ja turg pole tegelikult piisavalt reguleeritud, tuleb ka uusarenduste puhul ette samasuguseid probleeme nagu vanemate kortermajade puhul.

Meie kogemus näitab, et kui enne ostutehingut korterile varjatud puuduste tuvastamiseks ülevaatust ei teostata, võivad tulemuseks olla väga suured majanduslikud kulud. Selliseid ootamatuid väljaminekuid nii ostja kui arendaja rahakotile saab ära hoida kasutades Kinnisvara Ostuabi teenust – ülevaatuse lõpptulemusena on klient teadlik kõigist peidetud vigadest ning parandustööde maksumusest. 

Kõige targem oleks spetsialist kaasata juba nö paberil ostes. Ehituskauge inimesena ei oska me hinnata, kui kõrgeks jäävad laed, kuhu tulevad tehnosõlmed jne. Ka 3D-pilte kiputakse kergesti tõepähe võtma, kuigi enamasti on need puhtalt illustratiivsed. Kui näiteks magamistoa ilusal 3D-pildil on kaheinimese voodi, mille mõlemale küljele on paigutatud ka stiilsed öökapid, ei tähenda see seda, et need ka tegelikkuses tuppa mahuvad. Meie kogemus näitab, et sageli pole isegi kaheinimese voodi jaoks ruumi.

Kui uusarendus on veel projekeerimisfaasis, saame plaanid kriitilise pilguga üle vaadata ja anda kliendile soovitused võimalike planeeringu muudatuste osas. Ainult siis, kui ehitus on alles algusjärgus, on ostjal võimalik oma ettepanekud arendajale edastada. Teatud ehitusetapil ei ole arendajal enam võimalik planeeringus muudatusi teha.

“Meie kogemus näitab, et sageli pole isegi kaheinimese voodi jaoks ruumi.”

Uusarenduste puhul valmistavad tihti peavalu ka parkimiskohad ja panipaigad. Väga sageli antakse ostjale lihtsalt info, et parkimiskoht ja panipaik on olemas ning sellega asi piirdubki. Meie spetsialist oskab aga nende asukoha kriitilise pilguga üle vaadata ja siis kas kasutuskõlblikuks või -kõlbmatuks hinnata.

Näiteks kui maa-aluses parklas on parkimiskoht määratud kahe tugiposti vahele, kuhu pärast tegelikult parkima ei mahu, on paberil ostjal võimalik siinkohal teatud muudatusi teha või parkimiskoht teise kohta osta. Sama kehtib panipaikade kohta. Arendaja ei too enamasti välja, et panipaika on võimalik korteri või parkimiskohaga samale tasandile viia ning lõpptulemusena asuvad kõik asjad ebamugavalt erinevatel korrustel.

Tänu meie pikaajalisele ja mitmekülgsele kogemusele Kinnisvara Ostuabi teenuse pakkumisel saame kliendile igal sammul abiks olla. Siinkohal ei ole tegelikult vahet, kas ostetakse uut äripinda ettevõttele või kodu iseendale.

Kui võrrelda uusarenduste tänast ehituskvaliteeti 4-5 aasta tagusega, kui Kinnisvara Ostuabi teenusega alustasime, siis tänaseks on uusarenduste ehituskvaliteet märkimisväärselt paranenud. Ilmselt on ka kliendid teadlikumad ja seadused natukene karmimad. Eraisikuna tasub aga olla endiselt ettevaatlik uusarenduse korterit ilma spetsialisti kaasamiseta ostes, sest tüüpvigu on endiselt palju.

Üks kulukamaid näiteid on välisuks. Harvad ei ole olukorrad, kus ehitustööde käigus on kallis ukseleht saanud niiskuskahjustuse ja selle tulemusel paindunud. Üldiselt tähendab see, et kogu kortermajas tuleb umbes 2/3 ustest välja vahetada. Tavainimene ei pruugi seda märgatagi enne kui hakatakse uurima, miks koridorist iga väiksemgi heli tuppa kostub.

Uusarenduste puhul on tihti ka uus parkett juba rikutud. Kõik, mis viimistlustööde ajal maalril korralikult kinni katmata põrandale maha kukub, jätab oma jälje ning parketi lõpptulemus jääb laiguline. Isegi kui vead ei ole silmakriipivad, on arendaja tegelikult kohustatud põranda ilma vastuväiteta välja vahetama. Tavapäraseks probleemiks on ka põrandate lainetus, mille korral palume samuti arendajal põranda lahti võtta, teha tasandusvalu ja see uuesti paigaldada.

Õlitatud parkettpõrandaga on uusarendustes enamasti nii, et notaris saab inimene põranda kasutusjuhendi, kus on kirjas, et hiljemalt ühe aasta jooksul tuleb parkett uuesti üle õlitada. Korter on aasta pärast aga juba täielikult sisustatud. Paar meie klienti on tõesti garantiiperioodi lõpus tellinud endale kolimisteenuse, rentinud lao ja lisaks viimistlustöö ajaks ise välja kolinud, kuid kõigil ei ole sellist võimalust. Kui põrand aga õigesti hooldatud ei ole, siis garantii sinna ei kehti ning puit kulub oma tegelikust kasutuseast kiiremini.

“Kõige targem oleks põrand juba enne sisse kolimist üle õlitada.”

Enamus inimesi ise ei julgegi mingite täpikeste pärast vahetust või korda tegemist nõuda, aga sellisel juhul tuleme oma kliendile kindlasti appi. Näiteks vannitubade puhul on uusarendustes tavapärane, et 4-5 plaati vahetatakse välja, sest täkked on sees või plaadid viltu. See ei ole aga lihtne ja odav töö, kui õigel ajal arendajale ettekirjutust ei tee ja hiljem omal jõul parandama peab hakkama. 

Uusarenduste puhul oleneb puudujääkide likvideerimine tihti ka arendaja ja ehitaja suhtumisest. On olukordi, kus viimistlus on silmale inetu vaadata, aga justkui vastab nõudele. Sellisel juhul sõltub lõppkvaliteet otseselt objektijuhist ja sellest, kuidas tal on võimalik ettevõtte raames tegutseda. Seega tähtsaim küsimus on see, kuidas ettevõte probleeme lahendab ja kliendiga pärast müügitehingut käitub.

Kuid mitte alati ei ole ainult ostjal õigus. Teatud olukordades peame õiguse andma arendajale. Näiteks kui kliendile tundub, et põranda ja liistu vahel on liiga suur vahe, kontrollime notarilepingus sätestatud viimistlusklassi. Kui viimistusklassiks on valitud 2 ja põrandaliistud on põrandast 2mm lahti, siis see võibki olla silmale inetu vaadata, aga tegelikult jääb see eelnevalt paika pandud normi piiresse. Meie peame lähtuma puhtalt tehnilisest infost. 

Kui oled uusarendusse korterit soetamas või seisad silmitsi garantiiperioodi lõpuga ja soovid teada, millele veel kindlasti tähelepanu peaks pöörama, et ära hoida ootamatud väljaminekud remonttöödele, siis tasub kindlustunde tekitamiseks võtta tunnike ja kuulata Kinnisvarajutud podcasti episoodi, mille leiab siit. Meie ülevaatust teostav spetsialist räägib 5+ aasta pikkusest kogemusest Kinnisvara Ostuabi teenuse pakkumisel ja toob lisaks kõigele muule välja ka kõik tüüpvead nii uusarendus- kui järelturukorterite puhul. 

Keerulist uusarenduskorteri ostuprotsessi ei pea läbi tegema üksi. Ehituskaitse Büroos oleme Kinnisvara Ostuabi teenuse spetsialistidena abiks igal sammul – enne ehituse algust, selle käigus kui ka garantiiperioodi lõpus.

Kõik krundil olevad hooned, mille ehitusalune pind on üle 20 m2, peavad olema kantud ehitisregistrisse. Millal on vaja kasutusluba ja millal piisab kasutusteatisest?

Uusarendusse korterit ostes eeldame automaatselt, et saame uue ja ägeda elukoha – ideaalses korras ja ehitusgarantiiga.

Kinnisvara müük on keeruline ja mitmetahuline protsess. Mida toob endaga kaasa kinnisvara müük ja mida peaks oma korteri või maja müümisel silmas pidama? Siin on 11 nõuannet kinnisvara müümisel.