Kuidas kinnisvara ostes veenduda, et hoonel puuduvad varjatud vead? Sellel põletaval teemal arutles Kinnisvara Ostuabi teenuse maaletooja Marko Sults Lii Ramjalgiga kinnisvaravaldkonna teemasid käsitlevas podcastis KoduLine.
Kuigi teemakäsitlus leidis aset juba mõnda aega tagasi, on küsimus endiselt aktuaalne – kinnisvaraturg on aktiivsem kui kunagi varem.
Kes eelistab pea pooletunnise vestluse kuulamisele 10-minutilist lugemist, siis järgnevalt toome sinuni vastused 11-le olulisele Lii poolt esitatud küsimusele, mis annavad edasi kõik, mida Kinnisvara Ostuabi teenuse kohta teadma pead.
Idee tuua Eestisse mujal maailmas hinnatud ja nii ostjate kui müüjate jaoks asendamatu Kinnisvara Ostuabi teenus tekkis läbi rahulolematuse ehitusvaldkonnas toimuva suhtes – olles ise toimetanud ehitusturul juba pea 25 aastat, koges Marko nii arendus- kui ehitusettevõtete ükskõiksust lõppkliendi kasu suhtes, mis ehitusvaldkonnas ei tohiks olla normaalsus.
Mida kujutab endast Kinnisvara Ostuabi teenus?
Kinnisvara Ostuabi teenus tähendab seda, et kinnisvara tehnilist seisukorda hinnatakse visuaalse vaatluse käigus.
Erinevalt kinnisvara hindamisteenusest ei hinnata objekti rahalist väärtust, vaid tehnilist seisukorda. Seejuures hinnatakse ka seda, kui palju võib leitud puuduste või ehitusvigade parandamine maksma minna. Seega ei öelda, et kinnisvara on hea või halb, vaid millises tehnilises seisukorras see parasjagu on.
Kas Kinnisvara Ostuabi teenus on mõeldud ostjale või müüjale?
Mõlemale. Mõnikord on müüjal teenusest isegi rohkem kasu. Mõned aastad tagasi alustades oli meie eesmärk kaitsta kinnisvara ostjat, kuid kuna tänaseks on õigusruum oluliselt muutunud just ostja kasuks, tekib väga palju tagasipööratud tehinguid ja vaidlusi varjatud puuduste üle. Müüja seisukohalt on mõistlik oma kinnisvara kõikide varjatud puuduste tuvastamiseks lasta üle vaadata, et ostjal ei oleks hiljem võimalik pretensioone esitada.
Millised on põhilised varjatud vead, millele inimesed ostuhetkel ise tähelepanu pöörata ei oska?
Inimesed, nii müüjad kui ostjad, lähtuvad emotsionaalsetest väärtustest. Kui ostja on emotsionaalsel tasandil endale selle maja või korteri juba maha müünud, siis sageli ta isegi ei oska puudusi märgata. Näiteks seda, et elektrisüsteem on vana või keldris on liigniiskus. Müüja seevastu näeb oma müüdavat vara kui oma kodu ning on seeläbi sellega emotsionaalselt väga seotud. Ta ei pruugi isegi tulla selle peale, et ostjale puudustest rääkida, sest tema on nendega nii harjunud ja võtab neid iseenesestmõistetavalt.
Kui kaua aega võtab Kinnisvara Ostuabi ülevaatus hoone puuduste tuvastamiseks?
Oleme oma põhiteenused jaganud pakettidesse kontrolli põhjalikkuse järgi. Kui on teada, mis tüüpi elamuga on tegu ja mida meie klient soovib kontrollida, siis saame ka ligikaudse ajakulu planeerida. Üldiselt selgub tegelik ajakulu kohapeal. Aga majade puhul tuleb arvestada vähemalt 2-3 tunnise ülevaatusajaga – meie spetsialistid kontrollivad kinnisvara põhjalikult järgides eelnevalt välja töötatud listi.
Milliseid hoone osasid olete Kinnisvara Ostuabi ülevaatuse käigus võimelised kontrollima?
Oma visuaalse kontrolli käigus me konstruktsioonide sisse ei näe, aga erinevate märkide järgi saame hinnata võimalikke probleemkohti. Näiteks kui keldris on liigniiskus, siis seda saame mõõta ja vastavalt sellele öelda, kas keldrit on võimalik otstarbekohaselt kasutada või mitte. Kui elektrisüsteemile otsa vaadates on näha, et tegu on kaasaegse elektrikilbiga, aga sellesse jooksvad juhtmed on nõukogudeaegsed, siis saame tähelepanu pöörata sellele, et elektrisüsteem vajab uuendamist. Küttesüsteemide puhul on visuaalselt näha, mis tüüpi katlaga on tegu, aga oluline on ka see, kas müüjal on anda infot katla hoolduse kohta koos väljastatud arvetega. Niisiis – põhjaliku visuaalse vaatlusega saame paljud probleemid ja ohukohad välja tuua.
Kui meie oleme orienteeritud läbi visuaali puudusi tuvastama, siis ostjate pilk jääb peatuma plussidel. Endale vara soetades juhtub tihti, et ostja ise näeb ainult ilusaid seinu ja korralikke kardinaid. Samas on seinte värvimine ja kardinavahetus siseviimistluse koha pealt kõige muuga võrreldes üks tagasihoidlikumaid väljaminekuid. Vaadates tehnosüsteeme, nagu elektri- või küttesüsteemi, siis nende asendamine ja remontimine võivad kaasa tuua märksa suuremad väljaminekud.
Ülevaatuse käigus kontrollib meie ehitusspetsialist võimalusel üle ka katuse kandekonstruktsioonid, et tuvastada võimalikke probleeme.
Millised dokumendid tuleb kliendil teenuse tellimisel esitada? Mis saab siis, kui dokumendid ei klapi tegeliku olukorraga?
Reeglina palume ülevaatuse ettevalmistamiseks kliendil esitada hoone dokumendid: põrandaplaanid, tehnovõrkude joonised jne.
Kui dokumente ei ole või need on mingil põhjusel kättesaamatud, siis hangime vajalikud andmed avalikest registritest. Ülevaatuse käigus võrdleme ehitisregistri andmeid tegeliku olukorraga.
Meie hinnangul on enim levinud probleemid seotud dokumenteerimata ümberehitustöödega, ruumi planeeringute muudatustega ning tehnosüsteemide rajamisega, kus on eiratud ohutus- ning ehitusnorme. Kui ülevaatuse käigus selgub näiteks, et kandvad seinad on eemaldatud, saame omalt poolt soovitada lasta koostada tugevusarvutusi sisaldava ümberehitusprojekti. Selle alusel on vaja teostada täiendavad ehitustööd ning peale seda on võimalik olukord seadustada. Sageli ehitatakse ka lahtised autovarjualused kinnisteks ruumideks, sealhulgas ka eluruumideks, aga need ümberehitused on pea alati seadustamata ja EHR ei kajasta vastavat ümberehitust.
Soovi korral saab klient meie kaudu hoone või hoone osa seadustamise tellida. Teadma peab aga seda, et päris kõiki ümberehitustöid ei olegi võimalik seadustada. Samuti tuleb ette olukordi, kus ümberehituste seadustamiseks tuleb teostada suures mahus täiendavaid ehitustöid ning see toob omakorda kaasa suure kulu. Seetõttu tasuks alati ümberehitustöid planeerides konsulteerida eelnevalt oma ala spetsialistidega.
Millisel kujul Ehituskaitse dokumendi väljastab?
Meie ehitusspetsialistid vaatavad kohapeal üle kõik tarindid ehk kõik hoone osad, mis on eelnevalt kliendiga kokku lepitud. Kõikidest leitud puudustest ja samamoodi positiivsetest aspektidest tehakse lisaks ülestähendusele ka fotod. Pärast ülevaatust jõuab kirjalik raport kliendini meili teel PDF-failina mõne päeva jooksul. Raport sisaldab üldosa, kus on kirjeldatud hoone üldine seisukord ja taust (millal on kasutusloa saanud jne), infot leitud probleemide kohta koos fotojäädvustusega ning soovitusi hoone/korteri haldamise kohta.
Millal on Kinnisvara Ostuabi tõesti olnud omal kohal ja ilma selleta oleks tehtud näiteks ebamõistlik ostuotsus?
Kõige äärmuslikum näide on üks Merivälja maja, kus meie kliendiks oli ostja. Teostasime majale ülevaatuse ning selle käigus selgus, et maja oli ehitatud 30 aasta jooksul erinevate etappidena. See tähendab, et kõik tehnosüsteemid ja nende osad olid paigaldatud erinevatel ajastutel ja kasutatud oli väga erinevaid ning sealhulgas kokkusobimatuid materjale. Probleeme tuvastasime küttesüsteemi ning vee- ja kanalisatsioonitorustike ja elektripaigaldisega.
Näiliselt kaasaegselt renoveeritud fassaad ja pakettaknad andsid hoonele kena ilme ning tekitasid ootuse, et elamu on soojapidav. Samas tuvastati ülevaatusel, et fassaadi paigaldamisel ei olnud järgitud elementaarseid kvaliteedinõudeid – tuul puhus tuntavalt läbi seinakonstruktsioonide ja aknaraamid olid tugevate niiskuskahjustustega. Maja ise oli väga huvitava arhitektuurilise lahendusega ja sellel oli koguni 63 akent.
Kliendi soovil koostasime talle maksumushinnangu hoone fassaadi renoveerimiseks koos kõikide akende asendamisega. Lähtume maksumushinnanguid koostades keskmisest turuhinnast ja edastame oma klientidele vastava info.
See on üks näide, kus ostja ootus oli tegeliku olukorraga võrreldes märgatavalt erinev ning see konkreetne maja jäi meie kliendi poolt ostmata. Samas aitasime mõni nädal hiljem samal kliendil soetada meeldiva ja turvalise kodu.
Iga klient saab Kinnisvara Ostuabi teenusest kasu, sest ka uusarenduste puhul ei ole olnud ühtegi juhust, kus puudusi ei leita. Kinnisvara Ostuabi teenus pigem soodustab ja kindlustab tehingut, sest nii ostja kui müüja teavad, mida nad ostavad või üle annavad.
Kas võib öelda, et kõik Kinnisvara Ostuabi ülevaatuse ajal leitavad vead on parandatavad?
Ühtegi objekti me maha ei tee – teostame ülevaatuse, hindame tehnilist seisukorda ja kirjeldame ning fikseerime olemasoleva olukorra. Kõik, mida leiame, on parandatav ja ümberehitatav. Siinkohal ei olegi vahet, kas teenuse ostja on kinnisvara ostja või müüja. Selgitame ka kohapeal alati kliendile, mida iga puudus kaasa toob.
Näiteks kui eramaja keldrikorrus on liigniiske, siis uurime välja põhjuse. Enam-vähem teame ka piirkondade geoloogilist infot. Vahel on nii, et teatud piirkonnas ei olegi mõistlik täiskeldrit ehitada ja juba olemasoleva hoone soklikorrus või kelder ei olegi otstarbekohaselt kasutatav.
Kui vaatame otsa keskküttesüsteemile, siis sageli on vanemate majade puhul tegu õlikatlaga, mis on elektrikütte järel üks kallimaid kütte liike. Me ei ütle kliendile ainult seda, et see on kulukas katel, vaid jagame võimalikke lahendusi – näiteks antud küttesüsteem on väga lihtsasti ümbervahetatav ning küttesüsteemi väljavahetamiseks on võimalik küsida toetavat abi näiteks Kredexilt jne. Me proovime alati anda ka taustainfo, et kellelgi ei jääks tunnet, et miski on hea või halb.
Kas teie kaudu on võimalik tellida ka ehitaja puuduste likvideerimiseks?
Kuna pakume ka omanikujärelevalveteenust, siis me enda ehitajat platsile ei too. Siin tekib väike vastuolu, kui ise ehitame ja samal objektil pakume ka järelvalvet. Saame pakkuda omanikujärelevalve või ehitusjuhtimise teenust ja läbi selle leida ehitajad.
Kui palju maksab Kinnisvara Ostuabi teenus?
Pakettide hinnad algavad 249 eurost. Paketid on koostatud lähtuvalt meie klientide vajadustest ja meie enda kogemusest teenuse pakkumisel. Oma teenuste pakkumisel oleme küllaltki paindlikud. Uusarenduste korteritele, majadele ja ridaelamuboksidele koostame pakkumise arvestades objekti iseloomu. Sama kehtib kõikide garantiiperioodi lõpu ülevaatuste kohta, sh korterid ja korterelamud, ridaelamud ja boksid jne.
Kinnisvara Ostuabi teenuse täpse hinnapakkumise saamiseks saada meile päring kodulehel või kirjuta info@ehituskaitse.ee.
Kinnisvara Ostuabi ülevaatuse raport võimaldab teha targa valiku – säästa aega ja raha hilisemate probleemide vältimisega. Aitame aru saada, millised vead ja probleemid kaasnevad soetatava kinnisvaraga. Kui soovid Kinnisvara Ostuabi teenusest põhjalikumat ülevaadet, kuula täispikkuses KoduLine podcasti osa siit või tutvu teenusega kodulehel www.ehituskaitse.ee.
Kasutusloa kontroll – kuidas kontrollida kasutusloa kehtivust?
Kõik krundil olevad hooned, mille ehitusalune pind on üle 20 m2, peavad olema kantud ehitisregistrisse. Millal on vaja kasutusluba ja millal piisab kasutusteatisest?
Kinnisvaraportaal - ülevaade Eesti kinnisvaraportaalidest
Kinnisvaraportaalides saavad kokku kv ostjad ja müüjad, et viia kokku unistuste maja või korter oma uue ja õnneliku omanikuga. Et oma valikuringi laiendada, tasub põhjalikult läbi vaadata kõik Eesti turu kinnisvaraportaalid.
Kinnisvara müük – 11 nõuannet kinnisvara edukaks müügiks
Kinnisvara müük on keeruline ja mitmetahuline protsess. Mida toob endaga kaasa kinnisvara müük ja mida peaks oma korteri või maja müümisel silmas pidama? Siin on 11 nõuannet kinnisvara müümisel.
