Oleme viimastel aegadel taas täheldanud päringute arvu kasvu teemal “varjatud puudused”. See tähendab, et pärast järelturult kinnisvara ostmist on avastatud puudusi, millest ostuhetkel teadmine ühel või teisel põhjusel puudus.
Ehituskaitse Büroo spetsialistid ei saa ise otseselt öelda, kas tegemist on varjatud puudusega või mitte. Meie saame kindlaks teha ja ära kirjeldada kinnisvara tehnilise hetkeseisukorra ja koostada selle põhjal kirjaliku raporti.
Seda, kas tegemist on juriidilises mõttes ostja ja müüja vahel sõlmitud lepingu rikkumisega, aitab välja selgitada juriidiline nõustaja.
Pöörduge juristi poole
Kui olete ostnud uue kodu ja teie meelest on ilmnenud varjatud puudused ehk puutute kokku probleemiga, millest ei olnud ostuhetkel teadlik või millega ei osanud arvestada, siis pöörduge esimesel võimalusel juristi poole. Jurist oskab soovitada, millised võiksid olla järgmised sammud ja milliseid toiminguid on vaja teostada, et olukorda lahendada juriidiliselt korrektsel viisil.
Mis on varjatud puudus?
Tasub teada, et iga puudus ei ole varjatud puudus. Varjatud puuduseks loetakse ostu-müügi tehingule mittevastavust, mis esines juba enne tehingut. Sellised võivad olla nii puudused, mida:
- müüja teadis, aga jättis meelega ütlemata või;
- mille olemasolust müüja väidetavalt ei teadnud.
Sageli ei ole puuduste varjamine seotud pahatahtlikkusega. Mõnikord harjub kodu omanik puudusega niivõrd ära, et tema jaoks saab sellest loomulik elu osa, mida puudusena ei tunneta – näiteks ei kasuta kunagi vannitoa kraanikaussi, mille segistist jääb vesi tilkuma ning mille pärast on sellesse valamusse sissetulev veekraan kinni keeratud.
Varjatud puuduseks võib pidada ka lärmakat naabrit kõrvalkorteris – võibolla harjus korteri omanik kõrval peetud pidudega ära või osales seal ka ise. Kuid pärast müüki häirib uut omanikku lärm märgatavalt.
Mis ei ole varjatud puudus?
Kõik puudused ei ole varjatud puudused. Näiteks ostes maja, mida on reklaamitud ja müüdud suvilana, ei saa imestada kui see ei ole sobiv aastaringselt elamiseks ning soojuspidavus kütteperioodil ei vasta alaliseks elamiseks mõeldud hoone standarditele.
Varjatud puuduste tuvastamisel lähtutakse mõistlikkuse printsiibist: ehk ostes maja, millel ei ole katust, ei saa pärast väita, et sellisest asjaolust ei oldud teadlik. Seepärast on varjatud puuduste käsitluses olulised märksõnad “teadis” ja “pidi teadma”.
Mis juhtub müüja või ostja pahatahtlike kavatsuste korral?
Tihti tundub, et varjatud puudustele viitamine on müüja suhtes pahatahtlik ning soovitakse kompensatsiooni, tasuta remonditöid või tehingu tagasipööramist.
On ka markantseid näiteid, kus varjatud puuduste mõistet püütaksegi väänata selle tegelikust tähendusest kaugemale. Sellegipoolest jääb õigussüsteemis valitsema üldjuhul õiglus ning põhjendamatuid nõudeid ei rahuldata.
Sama kehtib ka müüjate puhul. Teadlikult varjatud vigade puhul jääb üldjuhul õigus ostjale ning vead määratakse kas kõrvaldamisele või suuremate probleemide puhul (kuigi seda juhtub pigem harva) pööratakse tehing tagasi.
Varjatud puuduste tuvastamise korral ei tasu ootama jääda
Varjatud puudustest teavitamise korral mängib olulist rolli aeg. Soovitame pärast puuduste avastamist pöörduda esimesel võimalusel juristi poole. Võlaõigusseaduse kohaselt peab müüjat varjatud puudusest teavitama hiljemalt kahe aasta jooksul alates vara üleandmisest ostjale. Meie soovitame seda teha kohe, kui probleem ilmneb. Nii et teki liialt hilise teavitamise ohtu.
Soovitused kinnisvara müüjale
Kinnisvara müüjana on alati hea mõte enne kinnisvara müüki selgeks teha, millises seisukorras kinnisvara müüakse. Kasulik on uurida, millised on müüdava kinnisvara tüübi puhul kõige levinumad varjatud puudused ja teha kindlaks kas ise või spetsialistide abiga, ega neid ei esine. Kontrollimise abil riskide maandamine võib tuua kaasa lisakulu, kuid vähendab ka oluliselt ohtu müügijärgseteks vaidlusteks.
See võib ennetada ka teist probleemi ehk kodu tehniliste sõlmede või juurdeehituste mittevastavust kehtivale kasutusloale, mis võib ostjale muutuda takistavaks asjaoluks pangalaenu saamisel.
Kõik müüdava kinnisvaraga seonduv on mõistlik ostjale kohe võimalikult tõeselt ära rääkida. Kui miski isegi ununeb, siis on mõistlik kõigepealt spetsialistide abiga selgeks teha, kas ka tegelikult on tegemist varjatud puudusega ning siis leida mõlemale osapoolele sobiv lahendus.
Küsi abi spetsialistidelt
Ehituskaitse Büroo spetsialistid on mitmel juhul andnud nõu, mida võiks puuduste avastamisel järgmiseks teha või ette võtta. Juhul kui avastate puudusi ning on ebaselge, milline võiks olla järgmine samm, võtke meiega ühendust – aitame meeleldi.
Loe ka neid kinnisvara teemalisi artikleid:
Kasutusloa kontroll – kuidas kontrollida kasutusloa kehtivust?
Kõik krundil olevad hooned, mille ehitusalune pind on üle 20 m2, peavad olema kantud ehitisregistrisse. Millal on vaja kasutusluba ja millal piisab kasutusteatisest?
Moodulmaja ostueelne kontroll. Elementmajade ja tehasemajade ostuabi
Moodulmaja ja elementmaja ostu puhul on mõistlik kasutada Kinnisvara ostuabi teenust, et olla kindel ehituskvaliteedis ja vältida maja vastuvõtmist koos varjatud puudustega.
Kinnisvara müük – 11 nõuannet kinnisvara edukaks müügiks
Kinnisvara müük on keeruline ja mitmetahuline protsess. Mida toob endaga kaasa kinnisvara müük ja mida peaks oma korteri või maja müümisel silmas pidama? Siin on 11 nõuannet kinnisvara müümisel.
